כל מה שרציתם לדעת על פינוי בינוי
בשנים האחרונות לא מעט ערים גדולות נאלצות להתמודד עם בעיות
משמעותיות כמו מחסור בשטחים פתוחים וצפיפות אוכלוסייה, בעיות שהובילו
לידי פתרון אידיאלי בדמות אחת מתוך הצורות של התחדשות העירונית:
פינוי בינוי.
במאמר זה נרחיב בפניכם אודות התהליך, יתרונותיו ויישומו בפועל.
איך הכל התחיל?
בשנת 1998 הכריזה ממשלת ישראל על הפינוי והבינוי כמדיניות רשמית של
משרד הבינוי והשיכון של ישראל. מדיניות זו פותחה בעקבות יוזמה של מנהלת
האגף לתכנון עירוני במשרד השיכון דאז, האדריכלית אלדור אשר החליטה שיש למצוא פתרון למחסור בשטחי הבינוי בערים הגדולות,
כדוגמת העיר תל אביב. המסקנה הייתה שהדרך היעילה ביותר לנצל את הקרקע הקיימת היא על ידי בנייה לגובה. נכון להיום, משרד
הבינוי רשאי להכריז על שטח עירוני כמתחם פינוי בינוי וזאת באמצעות צו שתקף שש שנים, כאשר מסלול זה נחשב לאחד ממסלולי
ההתחדשות העירונית הפופולאריים בישראל.
פינוי בינוי - מה זה בעצם ?
'פינוי בינוי' הוא תהליך בו הורסים מבנים קיימים ובונים במקומם מבנים חדשים, כאשר היתרונות של התהליך כוללים תשתיות משופרות,
הגדלת שטח הדירות, תוספת מרחב מוגן (ממ"ד), תוספת מרפסת שמש, איכות חיים משופרת וקבלת דירה בעלת שווי גבוה יותר מהדירה
המקורית. יתרון מרכזי נוסף של פרויקט מסוג זה לעומת תמ"א 38 , הוא שמתבצע תכנון של מתחם שלם הכולל מספר בניינים ומביא
בחשבון את הצרכים הציבוריים הנדרשים, כגון מבני ציבור, גני ילדים, גינות ושטחים ירוקים וכיוצא בזה.
מתכנון ליישום – תהליך פינוי בינוי
בעלי דירות שמעוניינים בפרויקט פינוי בינוי בשכונתם יפנו אל יזם פינוי בינוי שייקח על עצמו את הוצאת הפרויקט אל הפועל. החברה
היזמית תחתים את כל הדיירים על הסכם הפרויקט בו הדיירים יקבלו דירה חדשה, בתמורה להעברת זכויות הבניה הנוספות במתחם לידי
היזם. בנוסף, היזם יישא בכל העלויות הכרוכות בפרויקט והדיירים לא יידרשו להוצאה כלשהי מכיסם. במהלך תקופת הבניה של הבניין
החדש ישלם היזם לדיירים תשלום שכר דירה עד להשלמת הפרויקט וחזרת הדיירים אל הבניין החדש. את הפרויקט כולו ניתן לבצע ללא
עלות לדיירים בזכות העובדה שניתן לבנות בניין חדש ובו יותר דירות מהבניין הישן, כאשר הדירות הנוספות נמכרות בשוק החופשי
לרוכשים חדשים ובכך ממומן כל התהליך.
היזם יהיה אחראי על כל הקשור בפרויקט ויפעל בשיתוף פעולה עם נציגות הדיירים אל מול הרשות המקומית והמחוזית. הוא זה שיבצע
את הבדיקות הדרושות וימליץ לוועדה הרלוונטית על אותו מתחם שלדעתו יתאים לפרויקט. באם הועדה אכן מקבלת את ההמלצה, ניתן
להתחיל מהלך רישוי לטובת אישור פרויקט פינוי בינוי.
מה זה אומר עבור הדיירים ואילו הטבות מקבלים?
כפי שהזכרנו בפסקה למעלה, פינוי ובינוי הוא תהליך אשר במסגרתו יפונו כל דיירי המתחם מדירותיהם הישנות. היזם יהרוס את הבניינים
הישנים ויקים במקומם מבנים חדשים ומודרניים ובהם מספר דירות גדול יותר מאשר היה בעבר. ההטבות לדיירים באות לביטוי בשיפור
משמעותי בכל סביבת המגורים ובאיכות החיים – החל מקבלת דירות חדשות ומודרניות בשטח גדול יותר מבעבר, הכוללות ממ"ד, מרפסת
שמש, חניה, מחסן, מעלית ועוד, וכן הקמת תשתיות חדשות ומודרניות בכל המתחם.
דברים אלה מביאים להגדלה משמעותית בשווי הדירות. במהלך תקופת הבנייה יקבלו הדיירים דמי שכירות מהיזם בעבור שכירת דירה
חליפית עד למועד קבלת הדירה החדשה. הפרויקט כולל גם טיפול בשטחים המשותפים והציבוריים, תוך מתן מענה לצורכי האוכלוסייה
כדוגמת מבני ציבור, גני ילדים ומוסדות חינוך, גינות ציבוריות וכל יתר השירותים הנדרשים.
הדיירים זוכים ליהנות מכל ההטבות ומעלייה ברמת החיים וכל זאת ללא עלות כספית מצדם! הם אינם נדרשים לשלם דבר כיוון שהתהליך
כולו ממומן ע"י היזם, באמצעות מכירת הדירות הנוספות בפרויקט לרוכשים חדשים בשוק החופשי.
למה הליך ההריסה והבנייה לוקח הרבה זמן?
מלבד כל נושא התארגנות הדיירים במתחם לפינוי בינוי ובחירת היזם שיוביל את התהליך אל מול הרשויות, ישנו גם נושא התכנון והרישוי
של הפרויקט. פינוי בינוי כרוך בשינוי תב״ע (תכנית בניין עיר) בוועדה מחוזית, תהליך שמוערך בכשנתיים לפחות ואח״כ נדרש להוציא
היתר בניה ברשות המקומית, דבר הלוקח עוד כשנתיים. התהליך יכול להמשך כ– 4 עד 5 שנים עד לקבלת היתר הבניה. לכך יש להוסיף
את תקופת הבנייה בפועל שיכולה להמשך כ- 3 שנים ויותר.
קיצור התהליך כרוך בהתייעלות של הרשויות וקיצור הבירוקרטיה. ישנם שורה של נסיונות מצד הרשויות לקצר את ההליכים, כמו לדוגמה
המעבר למערכת רישוי מקוון, בה כל מערכת האישורים מקודמת בצורה ממוחשבת, אולם הדבר דורש התמקצעות של כל הגורמים
המעורבים בתהליך, עד לקבלת שיפור משמעותי בלוחות הזמנים.
כאמור, השינוי בפועל אינו קל אך משתלם בהחלט.
פעילות ראדקו בתחום
ראדקו מאמינה שפינוי בינוי היא אחת הדרכים המרכזיות והנכונות לקידום התחדשות במרכזי הערים הוותיקות. המיקוד במתחם שכולל
מספר בניינים מאפשר מתן פתרונות טובים יותר לצורכי התושבים באמצעות גמישות רבה יותר מבחינה תכנונית.
החברה מובילה מספר פרויקטים גדולים של פינוי בינוי במקומות שונים בארץ, לדוגמה:
פרויקט סביון רמת גן
ברחוב סביון פינת ז'בוטינסקי ברמת גן – יוזמת החברה פינוי של 6 בניינים הכוללים 86 דירות ומספר חנויות אשר במקומם ייבנו 2 מגדלים
הכוללים כ– 300 יחידות דיור חדשות, מסחר ומשרדים.
הפרויקט ממוקם בסמוך לקו האדום של הרכבת התחתית ברחוב ז'בוטינסקי, עם קרבה לפארק הירקון ולמרכזי קניות ועסקים.
פרויקט זלמן שז"ר 5-25 באר שבע
בשדרות שז"ר בבאר שבע – יהרסו 92 דירות ישנות בשלושה בניינים ובמקומם ייבנו 3 מגדלים הכוללים כ– 600 יחידות דיור חדשות וכן
מסחר ומשרדים. הפרויקט ממוקם במרכז העיר במיקום אטרקטיבי, בסמוך לאזורי מסחר.
בנוסף, החברה יוזמת פרויקטים נוספים בערים בת ים, חולון, ירושלים, חדרה, חיפה.
